房地一体原则的适用

注册会计师

<p style="text-indent: 2em;">甲于2006年取得了一块土地的使用权，本来打算拆掉原来房屋，再建一栋商品房出售，后由于种种原因，此计划不能实现，故而在2007年5月23日与乙签订土地转让合同，以20万的价格将该土地使用权转让，合同签订后，双方都按照合同约定履行了义务，但2007年12月，甲又以5万元的价格将原来土地上的房屋转让给丙，2008年2月，乙以甲侵权为由将甲告上法庭。&nbsp;</p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">&nbsp;●律师解答</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">本案涉及的是转让土地使用权时，在该幅土地范围内的房屋是否一同转让的法律问题，即房屋所有权和土地使用权的关系问题。
在我国现有的立法和司法背景下，房屋所有权和土地使用权的关系一般被概括为“房地一体原则”。房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时出让、抵押。普通百姓的日常生活中流传的“房随地走”或“地随房走”就是房地一体原则的现实写照，从常理上看，房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性，换句话说，正是由于土地和房屋不存在分离的可能，土地使用权和房屋所有权在被处分时才根本没有选择的自由。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">（一）转让的时候，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。因为房屋总是建筑在一定范围的土地上，要想避免房屋所有权和土地使用权的冲突，就必须坚持房地一体的原则，它是消灭冲突的最根本的办法。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">（二）土地使用权转让时，该土地范围内的房屋必须同时转让。土地使用权的转让必须区分情况：假如在该土地范围内还没有进行房屋建设的情况下，那么其转让仅仅涉及到土地的使用权（一般是以出让方式获得）；假如该土地范围内已经建造了房屋，则要求房屋的所有权随土地同时转移。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">（三）房地产抵押时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时抵押。众所周知，抵押权主要是由抵押权人通过拍卖抵押物取得价款来实现，房地产抵押可能涉及房产或土地使用权的转让问题。因 此，房地产抵押同样也要遵循房地一体原则。但是值得注意的是：当我们签订抵押合同以后，土地上新增的房屋不属于抵押物，但是为了便于抵押权的实现，需要拍卖该抵押的房产时，可以依法将该土地上新增的房屋和抵押物一同拍卖，但是，对拍卖新增房屋的所得，抵押权人并不享有优先受偿权，因为该新增房屋并不属于抵押物，它仅仅是为了抵押权的实现才被一同拍卖。房地一体原则的例外，</span><span style="text-indent: 2em;">第一，若地上建筑物、其他附着物作为动产转让，则不需要与土地一体；</span><span style="text-indent: 2em;">第二，如果经市、县人民政府土地管理部门批准，可以例外。&nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">本案中乙在取得土地使用权的同时，必然依法取得了该幅土地范围内房屋的所有权。由于按照土地使用权转让合同的规定甲乙双方已经履约完毕，乙取得了土地使用权和房屋所有权，而在2008年2月，甲又将该土地上的房屋卖于丙，已经构成无权处分，即甲在处分乙所有的房屋。此时，甲侵犯了乙对房屋的所有权，应当承担侵权责任，而乙完全可以基于自己对房屋的所有权来排除甲的侵害。&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">&nbsp;●法律依据&nbsp; &nbsp;&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
&nbsp; &nbsp;</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="text-indent: 2em;">《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日）
第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。&nbsp; &nbsp;&nbsp;</span><br/></p>

注册会计师

群主，这个案例解答了我市自然资源局随意让后来够房者补交土地出让金问题。

李冰峰

注册会计师 发表于 2020-4-18 22:14
群主，这个案例解答了我市自然资源局随意让后来够房者补交土地出让金问题。 ...

那个案子，应该看看房管局答辩的依据是什么，把事实再细理一理